「投資用ワンルームは新築、中古どちらがいい？メリット・デメリットを紹介」

1. 投資用新築ワンルームのメリット

日本は少子化によって人口が減少していましたが、単身世帯の増加によって世帯数は年々上昇傾向にありました。

そのため、ファミリーマンションと比べて単身世帯を対象としたワンルームマンションの需要が高まっており、ワンルームマンションへの投資を検討する方が増えました。

需要に合っているため、安定した家賃収入が期待できるワンルームマンション投資ですが、新築・中古で大きく違う点はあるのでしょうか？

投資用新築ワンルーム投資のメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・入居付けをしやすい

・不動産投資ローンを組みやすい

投資用新築ワンルームマンションのメリットについて詳しく見ていきましょう。

入居付けをしやすい

賃貸物件を探す条件は人それぞれですが、きれいで新しい設備が整っているマンションに住みたいと考えている人は多いです。

新築ワンルームマンションは、きれいで設備も新しいです。そのため、他の物件と比べると入居付けを有利に進めやすい点がメリットと言えます。

不動産投資を成功に導くには、空室期間をいかに短くできるかが重要です。新築ワンルームマンションであれば、新築であるというだけでも他の物件との差別化を図れるため、特別な広告をしなくても入居者が速やかに見つかりやすい傾向があります。

不動産投資ローンを組みやすい

不動産投資を始める際は、自己資金だけでは購入資金が不足する、自己資金がある場合でも万が一に備えてある程度は手元に現金を残しておく必要があるため、不動産投資ローンを契約するのが一般的です。

不動産投資ローンを契約する際、投資対象のワンルームマンションが担保となることから、担保価値の低い中古よりも、担保価値の高い新築の方が不動産投資ローンの契約を有利に進めやすい傾向があります。

また、新築の場合には、低い金利を適用してもらえる、返済期間を長くしてもらえるなど、融資条件が優遇されるケースが多いという点もメリットです。

2. 投資用新築ワンルームのデメリット

投資用新築ワンルームにはメリットだけでなくデメリットも伴うことから、双方の違いを事前にしっかり把握しておくことが大切です。

投資用新築ワンルームのデメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・初期費用が高額になる

・原資回収に時間がかかる

続いて投資用新築ワンルームのデメリットについて詳しく解説していきます。

初期費用が高額になる

新築ワンルームマンションは建築費用に業者の利益が含まれていることから、初期費用が中古ワンルームマンションと比べて高額です。大きな差があることから、新築プレミアムと表現することもあります。

また、昨今は建築資材の高騰や人件費の高騰など、建築にかかるコストが増えているため、新築ワンルームマンションを建築する際の初期費用がさらに大きいです。

新築ワンルームマンションは不動産投資を始めるにあたって多くの資金を必要とするため、ハードルが高いという点はデメリットと言えるでしょう。

原資回収に時間がかかる

初期費用が高額ということは、不動産投資開始時のハードルが高くなるというだけでなく、初期費用を基準に算出する利回りが低くなるということでもあります。

利回りが低くなるということは原資回収に時間がかかることを意味します。つまり、手元に資金が残りにくく経営が軌道に乗りにくいということです。

賃貸経営全体のリスクが高まるため、新築ワンルームマンションは不動産投資初心者には難易度が高い運用方法と言えるでしょう。

3. 投資用中古ワンルームのメリット

不動産投資初心者には、投資用中古ワンルーム投資の方が向いていると言われていますが、全員に向いているわけではありません。

自分に合った運用方法を選択するためにも、新築と中古のメリットとデメリットの違いを把握しておくことが大切です。

投資用中古ワンルームのメリットは、以下の2つです。

・原資回収の時間を短縮できる

・過去の入居状況を把握できる

続いて投資用中古ワンルームのメリットについて詳しく見ていきましょう。

原資回収の時間を短縮できる

中古ワンルームマンションは新築ワンルームマンションと比較すると、初期費用を少なく抑えられるため、初期費用を基準に算出する利回りが高くなります。

利回りが高ければ高いほど、原資回収の時間を短縮できる、原資回収の可能性が高まるため、不動産投資のハードルを低く抑えられます。

投資効率が良く、リスクを抑えられるため、投資経験や知識の少ない不動産投資初心者にもおすすめできる運用方法と言えるでしょう。

過去の入居状況を把握できる

新築ワンルームマンションの場合は、建築と並行しながら入居者を募集します。そのため、建築完了後に必ず入居者がいるとは限りません。

通常は新築需要である程度の入居希望者が期待できますが、入居者が現れなかった場合は不動産投資ローンの返済を家賃収入だけでは補うことができず、自身の貯金や給与などを返済に充てることになる可能性もあります。

しかし、中古ワンルームマンションは、購入時に入居状況を確認できるほか、購入後すぐに家賃収入を得られます。

入居状況を踏まえながら、入居率が安定している物件かを見極めた上で投資を行えるため、想定外の事態に陥りにくく、安定した経営が期待できる点がメリットと言えるでしょう。

4. 投資用中古ワンルームのデメリット

投資用中古ワンルームのデメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・修繕費用がかかりやすい

・空室リスクが高い

それぞれのデメリットについて詳しく説明していきます。

修繕費用がかかりやすい

新築ワンルームマンションの場合は、きれいで設備が新しいので修繕費用がかかることは基本的にありません。

しかし、中古ワンルームマンションの場合は、築年数の経過で設備の劣化が進行するため、修繕費用がかかりやすいです。

明確な故障でない限りは、耐用年数を経過していても修繕を先送りすることは可能ですが、先送りしたことが原因で多くの修繕費用がかかってしまうことも多いです。

修繕費用が大きいと収支がマイナスになる可能性が高まるため、注意しながら経営に臨む必要があります。

空室リスクが高い

新築ワンルームマンションには、設備の新しさやきれいさなどをアピールポイントがあり、他の物件との差別化を図ることで安定した需要が期待できます。

しかし、中古ワンルームマンションの場合、劣化が進行していて設備が古いため、差別化を図ることが容易ではありません。

似たような物件が乱立することで入居者を奪い合うことになり、空室リスクが高まります。家賃を下げることで差別化を図ることは可能ですが、家賃下落を伴うので注意が必要です。

また、リフォームすることで差別化を図ることは可能ですが、リフォームにかかった費用を回収できるとは限りません。

中古ワンルームマンション投資は不動産投資初心者に向いていると言われますが、実際に投資を始める際は信頼できる不動産会社のサポートが必要不可欠と言えるでしょう。

5. 投資用ワンルーム経営を始める際のポイント

投資用ワンルーム経営は成功が保証されているわけではないため、ポイントを押さえつつリスクを回避しながら取り組むことが大切です。

投資用ワンルーム経営を始める際のポイントは、以下の2つです。

・需要の高い立地を選択する

・中古の場合は修繕履歴を確認する

それぞれのポイントについて詳しく説明していきます。

需要の高い立地を選択する

新築・中古に関係なくワンルームマンション経営を行う上で大切なのは、需要の期待できる立地条件を有しているかどうかという点です。

例えば、駅から最低でも徒歩10分（近ければ近いほど良い）以内、最寄り駅が主要駅か、コンビニやスーパー、ドラッグストアといった日常生活に欠かせない利便性の高い施設が周辺にあるかどうかなどです。

自分がその物件に住みたいなと思えるような立地条件を有しているかどうかを考えれば、投資に値する物件を見抜きやすいでしょう。

中古の場合は修繕履歴を確認する

中古は新築よりも修繕費用がかかりやすいですが、中古＝危険というわけではありません。

中古ワンルームマンションであっても、適切なタイミングで修繕が実施されている場合は維持コストを抑えられるので収益性を高く維持することが可能です。

維持コストの抑えられる物件かどうかを判断するには、過去の修繕履歴を確認することが大切です。

中古ワンルームマンション投資を始める際には、利回りが高いかどうかだけを確認せずに修繕履歴や入居状況など総合的に判断しましょう。

6. オメガエステートにお任せください

ワンルームマンション投資は、単身世帯の増加という昨今の不動産需要に合っているため、安定した需要が期待できます。

しかし、需要に合っているからと言って、成功が保証されているわけではありません。また、新築・中古の2種類の運用方法があるため、どちらが自分に合った運用方法なのか確認する必要があります。

新築・中古の両方にメリット・デメリットがあり、一概にどちらが良いとは言い切れません。新築・中古だけを判断材料とするのではなく、記事に書かれているポイントを押さえながら不動産投資に臨みましょう。

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