「不動産投資は難しい？不動産投資のリスクと回避策を紹介」

1. 不動産投資に伴う主なリスク

不動産投資は銀行預金や個人向け国債などのように元本が保証されていないため、資産を減らす可能性があります。

しかし、不動産投資に伴うリスクを把握した上で対策を練ることで、リスクを回避しながら安定した家賃収入が期待できるため、まずはリスクを把握することが大切です。

不動産投資に伴う主なリスクは以下の6つです。

・空室リスク

・家賃下落リスク

・家賃滞納リスク

・修繕リスク

・金利リスク

・自然災害リスク

それぞれのリスクを詳しく見ていきましょう。

空室リスク

空室リスクとは、空室によって想定通りの家賃収入が得られないリスクです。

不動産投資を開始しても、必ず家賃収入が得られると保証されているわけではありません。空室が原因で想定通りの家賃収入が得られない可能性があります。

不動産投資では、不動産投資ローンを利用するのが一般的で、ローンの返済には家賃収入を充てます。しかし、空室によって家賃収入が減少した場合は、自身の貯蓄や給与から返済に充てなくてはなりません。

最終的に返済負担が大きくなり、不動産投資を継続できなくなるケースも少なくないので注意が必要です。

家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、築年数の経過とともに家賃設定を引き下げることによる収入減少のリスクです。

収支計画を立てる際、運用開始時の家賃設定をベースに収支計画を立てているという人も多いと思います。しかし、開始時の家賃設定をいつまでも維持できるわけではありません。

築年数の経過、入居の状況などを踏まえつつ適宜家賃設定を見直していく必要があります。需要が高まった、物価が上昇したなどの理由で家賃を引き上げるケースも稀にありますが、引き下げることがほとんどです。

家賃が下落することを想定して収支計画を立てておかなくてはなりません。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を支払わず、想定通りの家賃収入を安定的に得られないリスクです。

高い入居率を維持できている賃貸物件でも、滞納が原因で家賃回収に支障が生じることも少なくありません。

「連帯保証人さえ付けていれば回収できるのでは？」と思った人も多いかもしれませんが、回収までに時間と手間がかかるケースも多く、確実に回収できるとは限りません。

「入居者を追い出して新しい入居者を迎えればいい」と考えた人も多いかもしれませんが、短期間の滞納だと入居者の借りる権利が優先されるので追い出すのが難しいということも理解しておきましょう。

修繕リスク

修繕リスクとは、経年劣化に伴う修繕費用の負担増によってキャッシュフローが悪化するリスクです。

新築当初はほとんど修繕費用がかかりませんが、築年数の経過とともに設備の耐用年数を迎えるため、徐々に修繕費用が大きくなります。

初期費用を抑えたい、高利回りの物件を運用したいなどの考えで中古物件を取得した場合、修繕費が多くかかる物件でキャッシュフローが悪化する恐れがあります。

経営継続が困難になる可能性もあるので注意が必要です。

金利リスク

金利リスクとは、金利変動によってキャッシュフローが悪化するリスクです。

金融機関の提供する不動産投資ローンは、固定金利と変動金利の大きく2つに分かれます。変動金利の場合、金利が上昇すれば返済負担が大きくなるので注意が必要です。

「金利が一定に保たれる固定金利にすればいいのでは？」と考えた人も多いと思いますが、不動産投資ローンの多くは変動金利を採用しています。

また、固定金利は金利が下がったとしても恩恵を受けられないため、どちらが最適なのかを総合的に判断しなくてはなりません。

自然災害リスク

自然災害リスクとは、物件が地震や河川の氾濫などの自然災害の影響を受けるリスクです。日本は断層が多いかつ島国なので、地震や台風といった自然災害の影響を受けやすいです。

不動産投資は、地震による建物損壊のリスク、大雨による河川の氾濫といったリスクと常に隣り合わせであると言えます。

影響が軽微であれば問題ありませんが、建物が自然災害の影響を受けた場合は経営継続が容易ではありません。

経営を再開するための修繕費用がかかる、修繕中は家賃収入が得られないのでキャッシュフローの悪化に注意が必要です。

2. 不動産投資のリスクを回避する方法

不動産投資に伴う主なリスクを6つ紹介しましたが、これら6つのリスクは回避できないリスクではありません。

回避策を理解した上で不動産投資に臨むことで、リスクを抑えながら安定した家賃収入が期待できるでしょう。

不動産投資のリスクを回避する方法として、以下の6つが挙げられます。

・需要の高い立地を選択する

・シミュレーションをしっかり行う

・家賃保証会社を利用する

・保険に加入する

・利回りだけでなく他の要素も考慮する

それぞれの回避策を詳しく説明していきます。

需要の高い立地を選択する

不動産投資には空率リスクや家賃下落リスクを伴うため、家賃収入を安定的かつ継続的に得られるわけではありません。

しかし、これらのリスクは、需要の高い立地を選択することで、ある程度は回避することが可能です。

例えば、駅からの距離が他の物件よりも近い、周辺にコンビニやドラッグストアなどの日常生活に欠かせない施設が多いなどです。

また、周辺に大学がある場合は、ファミリータイプよりもワンルームタイプの需要が高いと判断できるため、物件を選びやすくなります。

他にも、ハザードマップを確認することにより、自然災害リスクの高い地域なのかどうかを不動産投資開始前に見抜けるでしょう。

シミュレーションをしっかり行う

空室リスク、家賃下落リスク、家賃滞納リスク、金利変動リスクについては万が一の事態を想定しながらシミュレーションを行っておくことで落ち着いて対応できます。

不動産投資の基本的な流れは、不動産投資ローンを契約して投資用不動産を購入、ローンを家賃収入で返済していくという流れです。

融資条件が悪い（金利が高い、返済期間が短い）場合、空室リスクや家賃下落リスク、家賃滞納リスクの影響を大きく受けるため、経営継続が困難になりやすいです。

融資条件が良い（金利が低い、返済期間が長い）場合、万が一の事態が発生してもリスクの影響をある程度は抑えられます。

シミュレーションをしっかり行い、無理のない計画なのか確認してから臨みましょう。

家賃保証会社を利用する

家賃滞納リスクは家賃保証会社を利用することによって回避できます。家賃保証会社とは、入居者が家賃を滞納したときに、入居者に代わってオーナーに家賃を支払ってくれる専門業者です。

家賃保証会社は、オーナーの入居者に対する家賃請求権を引き継いでオーナーに代わって入居者に家賃請求をします。

連帯保証人がいる場合でも、連帯保証人からの家賃回収に時間がかかる恐れがあることを考えると、家賃保証会社を利用したほうが速やかに家賃が手に入るでしょう。

保険に加入する

火災保険や地震保険などに加入しておけば、火災や地震だけでなく河川の氾濫などの水災、雪のトラブルなどが発生しても保険で対応できます。

また、損害保険に加入していれば、物件の外壁が落下して第三者にケガを負わせたといった万が一の事態が発生しても安心です。

保険は、長期で加入したほうが保険料の割引を受けられるのでお得です。ただし、契約中に途中で物件を手放すことになった場合、保険金の返還は受けられません。

保険に加入する際は、出口戦略を踏まえながら契約期間を決めましょう。

利回りだけでなく他の要素も考慮する

不動産投資を開始するにあたって、高利回り物件がないか探している人が多いと思います。確かに高利回り物件は原資回収が早いので、高利回りであるかどうかは重要な物件選びの判断材料の1つです。

しかし、高利回りの物件が必ずしも良い物件とは限りません。例えば、「高利回りの物件＝築年数の経過による修繕費用の多くかかる物件」の可能性もあります。

中古物件を購入する際は、需要や築年数、過去の入居状況などから総合的に判断することが大切です。

信頼できる不動産会社に依頼（委託）する

不動産投資には専門的な知識が必要になる場面も多いため、信頼できる専門家を見つけてサポートを依頼（委託）できるかどうかも重要です。

信頼できる不動産会社かどうかを見抜くためには、これまでの売買実績や管理実績などが豊富かどうかだけでなく、長年の付き合いになることが多いため、担当者との相性も重要な判断材料と言えます。

不動産会社選びに悩んでいるという人は、実績豊富なオメガエステートにお任せください。条件に合った適切な物件選びをサポートします。

3. オメガエステートにお任せください

不動産投資は資産価値の安定している実物不動産への投資なので、比較的他の資産運用と比べるとリスクが低めです。

しかし、運用を開始しても、必ず家賃収入が得られると保証されているわけではありません。

不動産投資で安定的・継続的に家賃収入を得るには、不動産投資のリスクを踏まえながら、回避策をしっかり踏まえて不動産投資に臨むことが大切です。

良い不動産会社に巡り合うことも不動産投資を成功へと導く上で不可欠と言えるでしょう。

リスクを恐れてなかなか一歩を踏み出せない、どの物件を選べばいいのか分からないなど不動産投資で悩んでいる人は、オメガエステートにお任せください。

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