「アフターコロナの不動産投資｜上昇？下落？徹底解説」

1. マンション価格はなぜ上昇？

新型コロナウイルスは経済活動を停滞させる要因になったため、不動産投資にマイナスの影響を与えたと考えている人も多いと思います。

確かに当初は新型コロナウイルスが経済に与える影響が計り知れないものであったため、マンション価格が一時的に下落しましたが、その後は価格上昇に転じています。

なぜマンション価格が上昇に転じたのでしょうか？マンション価格が上昇に転じた理由は以下の4つです。

・原材料費の高騰

・人材不足・人件費の高騰

・金融緩和によるローン金利の下落

・節税対策による需要の増加

それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。

原材料費の高騰

新型コロナウイルス対策として給付金の配布、金利引き下げなどに世界各国が取り組んだ結果、世界的にデフレから脱却し、インフレ基調となりました。

インフレは円安を伴うことが多く、円安時には建築資材の輸入にかかる費用が上昇します。また、木材価格の上昇、ロシアとウクライナ問題が価格の上昇を促したことで、原材料費が高騰しました。

その結果、新築マンションの建築費用が以前より高くなっており、新築マンションの価格が右肩上がりに上昇しています。

また、新築マンションの価格が上昇したことで、比較的安価である中古マンションの需要が高まったため、マンション全体の価格が上昇したと考えられます。

人材不足・人件費の高騰

日本は少子化による人口減少で労働人口も減少しており、人材不足が問題になっています。ただでさえ人材不足であるにもかかわらず、オリンピック開催に向けて関連地域に人材が集結したことで、人材不足が加速しました。

その結果、人材確保にかかるコストが割高になり、人材不足で建築日数が長くなったため、全体的な建築費が高騰しました。

2020年に予定されていた「東京オリンピック2020」が新型コロナウイルスの影響を受けて2021年に延期されたことで人材不足の影響が長引いたことも、新築マンション価格上昇の要因になったと言えるでしょう。

金融緩和によるローン金利の下落

新型コロナウイルスによる景気後退を防ぐために、世界各国はローンの金利を引き下げる金融緩和に踏み切りました。

住宅ローンのような国民の生活に関係するローンだけでなく、不動産投資ローンの金利も下落しました。

その結果、居住用としてだけでなく投資用としてマンションを購入する人が増加したため、新築マンション・中古マンションともに価格が上昇したと考えられます。

日本は2013年から量的・質的金融緩和で金利の引き下げに力を入れていたため、不動産を購入する勢いが以前よりもさらに増したと言えるでしょう。

節税対策による需要の増加

2015年に相続税の基礎控除が引き下げられたため、相続税の課税対象になる人が以前より増えました。

現金を不動産に換えることで相続税評価額を下げられる、つまり相続税対策になるという理由から、不動産投資が注目を集めるようになりました。

新型コロナウイルスが世間を騒がす前から需要が高まっていましたが、金利の引き下げや新型コロナウイルスに感染した場合のリスク対策（収入源の確保、相続時の備え）といった観点から、さらに注目を集めています。

その結果、新築マンション・中古マンションともに価格が上昇へと至ったと言えるでしょう。

2. 今後のマンション価格は上昇する？

価格が上昇傾向にあるマンション市場ですが、今後どのように価格が推移するかによって適切な投資戦略が異なるため、価格推移を予想しておくことが大切です。

今後のマンション価格が上昇または下落するというのは一概に言い切れませんが、価格が上昇すると仮定した場合において考えられる理由として、以下の2つが挙げられます。

・首都圏は中古マンションの価格上昇

・インフレ対策により不動産需要が上昇

それぞれの理由について詳しく説明していきます。

首都圏は中古マンションの価格上昇

10月に1ドル150円と32年ぶりの円安となりましたが、円安の状況下では中古マンション価格が上昇しやすい傾向があります。その理由は、円安による外国資本の流入です。

円安は円の価値が下がり、外貨の価値が上がる状況です。外国人にとっては、日本の商品やサービスなどを安く購入・利用できるため、外国資本が日本に流入しやすくなります。

日本の首都圏の不動産価格は世界の首都圏の不動産価格と比べて安価だと言われており、円安でさらに割安となっているので注目を集めています。

今後も円安の状況が続けば、外国資本の流入も続くため、安定的な価格上昇が期待できるでしょう。

インフレ対策により不動産需要が上昇

インフレの状況下では、現金の価値が上昇、モノの価値が下落します。現金を持っていても価値が目減りするため、インフレ対策として現金をインフレに強い資産に換えようとする流れが強まります。

インフレに強い資産として挙げられるのは、現物資産と外貨建ての資産です。現物資産には金や不動産、外貨建ての資産には株式や債券（米国株や米国債）などが挙げられます。

不動産もインフレに強い資産であるため、今後もインフレが続けば、インフレに強い資産に交換する流れも続くため、安定的な価格上昇が期待できるでしょう。

3. 今後のマンション価格は下落する？

価格が下落すると仮定した場合において考えられる理由には、以下の3つが挙げられます。

・首都圏は中古マンションの成約件数の減少

・2022年問題

・買い手の減少で物件価格の下落

それぞれの理由について詳しく説明していきます。

首都圏の中古マンションの成約件数の減少

首都圏の中古マンションを取り巻く環境は必ずしも良い状況とは言えません。その理由は、中古マンションの価格が上昇する一方で、成約件数が減少しているためです。

成約件数が減少しているということは、市場に出回る売り物件の割合が増えていることを意味します。

供給過多になった場合には、価格を下げて買主を探そうとする人が増えるため、成約件数の減少は将来的に価格が下落する要因になるので注意が必要です。

2022年問題

2022年問題とは、生産緑地の指定が解除される問題です。生産緑地とは、都市部の良好な都市環境の形成を図るために、市街化区域内農地の緑地としての機能を活かして、計画的に農地を保全する制度です。

生産緑地の約8割が2022年に指定が解除されるため、税制優遇がなくなった農地が一斉に売り出されて価格が下落するのではないかと懸念されています。

2022年問題への対策も練られているので甚大な影響を受ける可能性は低いですが、供給が需要を上回った場合は、生産緑地の多い都市部で価格崩壊が起き、中古マンションの価格も影響を受ける可能性があるので注意が必要です。

買い手の減少で物件価格の低下

ローンの低金利、円安といった不動産投資に対する好条件が揃っていることでマンション価格は上昇していますが、いつまでもこの好条件が続くとは限りません。

金利が上昇に転じることによる需要の減少、中国の景気後退、円高に転じた場合の相対的な物件価格の高騰による利益確定売りといったような、不動産投資にとってマイナスの方向に転じる可能性が考えられます。

不動産価格の下落はこれから不動産投資を始める人にとってはプラスですが、既に不動産投資を行っている人にとってはマイナスです。個々の状況に合わせつつ最適な不動産投資戦略を練りましょう。

4. 今後の価格予想で大切なポイント

不動産価格が今度どのように推移するのかを予想するのは簡単ではないため、ポイントを押さえながら価格を予想することが大切です。

今後の不動産価格を予想する上で重要なポイントは以下の3つです。

・金融緩和の方向性

・為替動向

・地域による格差

それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

金融緩和の方向性

金融緩和によって生じた低金利状態は不動産価格を上昇させる要因の1つになっています。しかし、欧米はインフレ対策として政策金利の引き上げに転じており、世界的に金融緩和の終息に向かいつつあります。

日銀は独自の姿勢を貫いており、欧米に足並みを揃える可能性は低いです。しかし、現在の日銀総裁は2023年4月に任期満了を迎えるため、現在の姿勢が維持されるとは限りません。

日銀総裁が交代し、政策金利の引き上げに転じた場合、不動産価格の下落が予想されるので注意してください。

為替動向

「有事のドル買い」と言われるように、ウクライナ問題が残る、日本の国力が低下している状況では、円高に振れる可能性は低いです。

しかし、ウクライナ問題が解決に向かった、政策転換によって日本の国力が回復した場合は円高に振れる可能性があります。

為替が円高に振れた場合、相対的な物件価格の高騰による利益確定売りに注意が必要です。世界情勢及び日本の政策を注視しておくことが大切です。

地域による格差

マンション価格が上昇していると言っても、全国各地で上昇しているわけではありません。日本国内に限った話では、少子化による人口の減少により不動産需要が低下しているため、中古マンション価格が下落している地域も見られます。

また、コロナ禍における新しい働き方としてリモートワークも浸透してきており、都心から郊外に移る人も増えました。

需要の変化は価格に直結するため、不動産投資を行う際は需要を見越して投資することが重要です。

5. まとめ

円安・インフレが不動産価格を底上げしているため、不動産投資を行っている人にとっては安心して不動産投資に取り組みやすい環境と言えます。

しかし、このままの状況が続けば問題ありませんが、円高・デフレに振れた場合は不動産の需要が低下し、売りが先行することによって大幅に不動産価格が下落する恐れがあるので注意してください。

不動産投資で大切なのは、トータルの収支を最大限にできるかどうかなので、状況に応じて利益確定売りを選択するのも不動産投資戦略の1つです。

円高・デフレによる相場の崩れに対して速やかに所有不動産を売却したい人は、独自ネットワークでスピーディーな売却が可能なオメガエステートにぜひご相談ください。