「中国不動産の大崩壊！世界中に波及する不動産バブルの崩壊」

1. 中国の不動産市場の現状

前回のコラムでは、中国の不動産企業最大手「恒大集団（エバーグランデ）」が経営破綻に陥りかけていることについて触れました。

2021年6月30日時点における負債総額は、中国の名目国内総生産（GDP）の約2％に相当し、中国国内だけでなく国外にも有利子負債を抱えており、経営破綻した場合における影響は計り知れないというものでした。

前回のコラムから日本の不動産市場は大きく変化していないため、中国の不動産バブルの崩壊は回避したと安心している方も多いのではないでしょうか。しかし、不動産バブルの崩壊は近くまで迫っています。

中国の不動産市場の問題と言えば恒大が注目されがちですが、恒大だけではありません。2019年には500社近くの不動産業者が破綻したと言われており、2020年の1～2月だけでも100社程度が破綻したとされています。

恒大集団（エバーグランデ）、碧桂園（カントリーガーデン）、融創中国（サナック）、万達集団（ワンダ・グループ）などの大手不動産企業の経営不安も高まっているのが現状です。

碧桂園はドル建て社債がデフォルト（債務を支払わないまたは遅延）に認定されました。また恒大は経営再建が事実上の行き詰まりと、破綻に近い状況です。他にも経営状態が危機的状況にある不動産企業は少なくありません。規模が大きく、破綻させるにも政策的な対応が難しく、問題が先送りされているだけです。しかし問題の先送りが限界に達したとき、中国の不動産バブル崩壊の影響がいよいよ表面化するでしょう。

2024年1月29日、香港の高等法院（高裁）は、3,000億ドル近い負債を抱えて経営再建中の恒大集団に清算命令を出しました。これは実質的な法的整理の手続きです。ただし香港の高裁が決定しただけで、中国当局はまだ受け入れていません。債務再編を模索していますが、今後大きく状況が変わる可能性があるので注意が必要です。

参照：ロイター「焦点：中国恒大、命運左右する本土の裁判所、香港で清算命令」

空き家問題は深刻で、中国の人口14億人でも全て埋めるのは不可能という情報もあります。中国の不動産問題がいかに深刻な状況なのかをよく理解しておきましょう。

参照：ロイター「中国国内の空き家、14億人の人口でも全て埋めるのは不可能＝元高官」

2. 世界各国の不動産市場の現状

不動産バブルの崩壊は中国に限った話ではありません。世界各地で不動産バブルの崩壊が懸念されています。2023年にはオーストリアの不動産大手シグナ・ホールディングスが破綻申請し、高い成長期待を集めていたシェアオフィスの大手ウィーワークも破綻を申請しました。

中国国内だけではなく、なぜ世界各地で不動産企業の破綻が相次いでいるのでしょうか。背景にはコロナ禍におけるテレワークの普及、金利上昇が影響していると考えられます。

コロナ禍においては、感染拡大防止の目的で会社に出社せず、自宅で勤務するテレワークが普及しました。世界的にオフィスの空室率が上昇し、アフターコロナの現在もテレワークが定着したことによって、不動産市場、特にオフィスビルの収益が悪化しました。アメリカでは商業用の不動産市況の軟化が顕著となったことで、2023年3月シリコンバレー銀行などの中堅銀行が破綻。各銀行が与信審査の基準を引き上げたことによって、資金繰りの観点からスタートアップ企業がオフィスの賃貸契約を解除する動きも見られるようになりました。ウィーワークの破綻は、賃料の減少による業績悪化の懸念から、経営再建が困難であると判断したことによるものです。

昨今の日本は物価の上昇が顕著ですが、これは日本に限ったことではありません。世界的に物価の上昇が続いており、世界各国は物価の安定を図るために政策金利を引き上げました。その結果、金利が上昇して新規の借り入れが減少する、変動金利で融資を受けていた企業は返済負担の増加に苦しむことになりました。また、不動産はリスク資産である一方、国債は基本的に無リスク資産です。リスク回避の観点で不動産を手放して国債購入に切り替える企業も増えたため、不動産の価値下落リスクが高まりました。シグナやウィーワークなどは利払い費用の増加に直面し、新規の借り入れも困難になったことで破綻に至りました。

3. 日本の不動産市場の現状

日本は金融緩和で低金利が続いているため、他国のように金利上昇の影響を不動産市場が受けることはありません。しかし日本の不動産市場には世界各地の投資家の資金が多く流入しており、それで不動産市場が支えられていると言っても過言ではありません。

特に円安の昨今は、外国人投資家の日本への資金流入が活発であり、それによって日本の不動産価格は大きく上昇しました。特に中国人投資家の資金流入は顕著です。そのため、中国の不動産バブル崩壊の影響がどんな影響を及ぼすのか把握しておく必要があります。

中国の不動産バブル崩壊で考えられるのは2つのシナリオです。

買い手の増加

1つ目のシナリオは「買い手の増加」です。中国の不動産バブル崩壊で、中国人の富裕層の資金が流出すると考えている方も多いでしょう。しかし中国人の富裕層が中国本土への見切りをつけ、海外への資産移転または移住が加速する可能性があるのです。

もし、資産移転、移住先の1つに日本が選択された場合、買い手が増加することによって不動産市場が活性化し、不動産価格がさらに上昇するかもしれません。

しかし、このシナリオが実現する可能性は低いと考えます。その理由は、必ずしも日本が資産移転または移住先の1つに選択されるとは限らず、買い手が増加した場合でも中国の不動産バブル崩壊によるマイナスの影響のほうが大きく、相対的に不動産価格が下落する可能性があるためです。既に不動産投資をしている方、これから不動産投資を始める方は、次のシナリオを想定しておくことをおすすめします。

売り手の増加と買い手の減少

2つ目のシナリオは「売り手の増加と買い手の減少」です。中国の不動産バブル崩壊は、中国本土の経済を冷え込ませます。その結果として投資の意欲が落ち、日本の不動産市場への資金流入が減少する可能性があります。中国本土の損失を補填するために、日本の不動産を売却して現金化するという流れも想定しておかなくてはなりません。

この場合、外国人投資家による不動産市場の支えがなくなることで、徐々に不動産価格が下落に転じる可能性が高いです。また、売却に転じた場合は、売り圧力によって不動産の価格が大幅に下落するかもしれません。

実際、日本の2023年10月の日本の首都圏（1都3県）の新築分譲マンションの販売は前年比46.3％減、全てのエリアで2桁減、東京23区は55.6％減という結果になっており、少しずつ海外の資金流入の減少による影響が出ているように感じられます。

参照：ロイター「首都圏マンション、10月発売は46.3％減　東京23区55.6％減」

中国の不動産バブル崩壊は時間の問題です。問題が先送りされているだけで、状況改善は期待できないため、来るべき瞬間に備えておかなくてはなりません。

「買い手の増加」はあくまでも可能性のひとつです。より可能性が高い「売り手の増加と買い手の減少」にはどのような対策が有効なのかを事前に考えておくことが大切です。

4. リーマンショックから考える経済への影響

中国の不動産バブル崩壊の影響は不動産市場だけに留まりません。不動産市場で発生した問題は、金融や株式市場にも影響を及ぼします。2008年に発生したリーマンショックからも、不動産市場で発生した問題が他に大きく影響を及ぼしたことが分かります。

アメリカの大手金融機関「リーマン・ブラザーズ・ホールディングス」は、不動産バブル崩壊やサブプライムローンの問題などが影響して多額の損失を抱えることになり、2008年9月15日に破綻しました。金融機関同士の信頼感の喪失、資産価値の急落、企業の倒産、失業率の上昇などを引き起こしたことで、大手金融機関の1社が破綻というだけではなく世界中で景気後退が広がったのがリーマンショックです。

中国だけに限らず、世界各地で発生している不動産市場の衰退はリーマンショック同様の悪影響を及ぼす可能性が高いでしょう。スイスの富裕層向け資産管理会社のジュリアス・ベア・グループはシグナに約6億ユーロ（960億円）の資金を貸し付けていましたが、経営破綻に備えて貸倒引当金を計上したことにより業績悪化の懸念が高まり、ジュリアス・ベア・グループの株価が大きく下落しました。

投資家は負の連鎖を断ち切るために、バランスシートの見直しが求められます。不動産の売却、不動産との関連性の高い投資先の株式の整理などにより、不動産市場との関係性を弱めようとする流れが強まることが予想されるでしょう。

5. 日本の不動産市場の今後と対策

中国の不動産バブル崩壊の影響は想像よりも深刻化する可能性が高いです。その理由は、日本の政策金利の見直しと重なる可能性があるためです。

日本の不動産市場が好調な背景には、円安による海外の投資家からの資金流入、金融緩和政策による低金利などが挙げられます。

中国の不動産バブル崩壊による「売り手の増加と買い手の減少」シナリオでは、海外の投資家の資金流入が期待できず、反対に価格が高値圏で推移している日本の不動産を売却することによって損失を補填する可能性があります。買い支えがなくなることと、売り圧力が生じることによる価格の下落を警戒しなくてはなりません。

政策金利の見直しにより金融緩和政策が終了した場合、国内の投資家も金利上昇リスクを考慮しなくてはなりません。金利が上昇すると、変動金利でローンを組んでいる場合は返済額が増えて返済できなくなったことで、不動産を売却することが考えられます。また新規で不動産投資ローンを組みにくくなることで、買い手が減少することも想定されます。買い支えがなくなることと、売り圧力が生じることによる価格下落に注意が必要です。

さらに中国の不動産バブル崩壊の影響を受けてリーマンショックのような事態になると、2009年と同様、日本の不動産価格が下落に転じる可能性があります。そうなると、価格の下落に備えて下がる前に現金化するといった流れが顕著になり、売りが売りを呼ぶことで大幅に価格が下落するかもしれません。

中国の不動産バブル崩壊は「百害あって一利なし」です。節税対策または資産形成などの観点からワンルームマンション投資をしている方は、来るべき中国の不動産バブル崩壊と、金利上昇による日本の不動産価格が下落するリスクに備えておくことが大切です。

例えば既に不動産投資を始めている方は、不動産価格が高値圏で推移している今のうちに一旦売却して様子を見るのも選択肢の1つでしょう。また、影響を受けても回復しやすい主要都市の物件や需要が安定しているワンルームマンションに切り替えるのも有効です。

不動産投資をこれから始める方は無理に投資を始めず、バブル崩壊が表面化して、影響が落ち着いてから始めても遅くはないでしょう。金利の上昇が懸念される状況を考えると、変動金利を選択する際は将来的に金利が上昇しても問題ないキャッシュフローかどうか、リスクを許容できないのであれば固定金利を選択するのが有効です。

不動産の専門家である不動産会社に相談するのも有効です。実績や口コミなどを踏まえ、信頼できる不動産会社に相談すれば、最適なアドバイスを受けられるでしょう。

6. オメガエステートにお任せください

中国の不動産バブルの崩壊が注目されるようになってからしばらく時間が経過しました。最近はあまり耳にしなくなったため、中国政府の介入で危機的状況を脱したと考える方も多いのではないでしょうか。しかし中国政府が介入できる状況ではなく、単に潰すにも潰せず問題が先送りされているのが現状です。

先送りがいよいよ困難になり不動産バブルの崩壊が表面化すれば、リーマンショック級の影響を及ぼす可能性があるため、万が一に備えておくことが大切です。

日本は世界各国の不動産バブル崩壊の影響がまだ表面化していませんが、今後表面化する可能性が高いです。表面化してからでは手遅れなので不動産バブル崩壊の影響を少しでも軽減したい方には売却による資産の組み換えをおすすめします。

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